Реєстрація ФОП в Україні наразі є найпростішим варіантом оформлення бізнесу. Для відкриття власної справи достатньо мати паспорт і код, досягти 18 років, визначитись з параметрами діяльності. Для ФОП відсутні вимоги щодо наявності юридичної адреси чи статутних документів, як у випадку з ТОВ, наприклад.
Тому підприємці часто реєструють бізнес на домашню адресу. А коли в якийсь момент вирішують здавати свою квартиру в оренду з тих чи інших причин, стикаються з певними бюрократичними нюансами.
Що робити, якщо ФОП хоче здати квартиру в оренду, але ця адреса зареєстрована в ЄДР як місце ведення підприємницької діяльності? Як правильно оформити здачу в оренду та уникнути порушень? Розбираємось покроково на реальному кейсі.
Ситуація клієнта-ФОП, який хоче здати в оренду свою квартиру
До нас звернувся підприємець, зареєстрований як ФОП 3-ї групи. Підприємець працює дистанційно, надає консультаційно-інформаційні послуги онлайн як коуч з дому. Адреса його реєстрації як фізичної особи й ФОП – його ж власна квартира в Івано-Франківську. Після переїзду до іншого міста він вирішив здавати квартиру в оренду офіційно – додатковий дохід ніколи не буває лишнім.
Здавалося б, все просто – достатньо підписати договір з орендарем і приймати оплату. Але є ж нюанси: адреса квартири була «прив’язана» до ФОП – внесена в ЄДР як місце ведення підприємницької діяльності. Чому це важливо? З кількох причин.
Адреса, зазначена як місце реєстрації ФОП, вважається:
- офіційним місцем ведення господарської діяльності;
- точкою зв’язку з податковими органами;
- місцем, де зберігаються бухгалтерські документи ФОП (за замовчуванням).
Виходить, що якщо ФОП здає це ж саме приміщення в оренду – виникає юридичний конфлікт: місце, пов’язане з підприємництвом, не може одночасно бути об’єктом оренди без належного оновлення даних. Також у нашого клієнта не було відповідних КВЕД для надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.
Покрокове вирішення ситуації: як діяти правильно
Ми детально вивчили ситуацію клієнта. Розказали йому про всі нюанси, окремо зробивши акцент на таких аспектах:
- Якщо нічого не робити і просто здати квартиру (яка є місцем реєстрації ФОП) в оренду без договору – це порушення одночасно в двох площинах: незаконне отримання доходу (оплати за оренду житла від орендаря) і невнесення змін до ФОП в ЄДР щодо адреси, яка змінилась. Адже фактично підприємець більше не надаватиме послуги за місцем реєстрації, там житимуть інші люди.
- Якщо укласти договір на надання ФОПом житла в оренду, але залишити дані щодо реєстрації його підприємницької діяльності як є – це юридичний конфлікт, про який ми писали вище.
- Якщо укласти договір, вирішити питання щодо реєстрації ФОП в цій квартирі (нижче ми розкажемо доступні варіанти) і здати в оренду – це все одно порушення. Чому? Бо треба ж ще зареєструвати відповідний вид діяльності, додавши КВЕД.
Отже, як виглядає алгоритм дій в нашому варіанті:
- Вирішуємо питання з реєстрацією ФОП в квартирі, яку він планує здати в оренду.
- Додаємо КВЕД для того, щоб мати можливість вести діяльність, пов’язану з наданням житла в оренду.
- ФОП укладає договір оренди з орендарем і здає квартиру на визначений в ньому термін.
- Підприємець отримує оплату за надання майна в оренду, вносить її в декларацію, сплачує податки. Розглянемо кожен крок детальніше.
Крок 1. Вирішення питання з адресою реєстрації ФОП та додання КВЕД
Клієнту було запропоновано 2 варіанта:
- змінити адресу реєстрації ФОП;
- подати в податкову заяву про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язанi з оподаткуванням чи через якi провадиться дiяльнiсть (форма 20-ОПП), щоб повідомити ДПС, що діяльність ФОПа здійснюється за іншою адресою.
Клієнт обрав перший варіант (зміну адреси реєстрації), тому ми подали заяву на внесення змін по ФОП через портал «Дія». Також одночасно додали КВЕД 68.20: «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
Цей КВЕД додається безкоштовно, не впливає на ставку податку, дозволяє ФОПу надавати квартиру в оренду легально. Заява була успішно прийнята та опрацьована. Через декілька днів ми отримали нову виписку з ЄДР з новою адресою та новим зареєстрованим КВЕДом.
Крок 2. Внесення змін в реєстр платників єдиного податку та отримання нового витягу
Платникам спрощеної системи також треба своєчасно вносити зміни в реєстр «спрощенців» ДПС. Ми ж в ЄДР змінили адресу реєстрації ФОПа і додали новий КВЕД – отже, про це треба повідомити податкову. Зазвичай під час внесення змін до ФОП через «Дію» дані в реєстр ДПС передаються автоматично, але варто завжди перевіряти.
Ми не раз зустрічали випадки, коли дані в податкову не доходили через технічні збої чи з інших причин. І ФОПу це приносило чимало проблем, бо ж якщо в ДПС не відображена нова адреса та КВЕД – під час подання декларації про доходи можуть «вилізти» порушення.
Отже, через електронний кабінет платника податків нами був поданий запит на отримання витягу з реєстру платників єдиного податку та отриманий витяг з новою адресою реєстрації ФОП та доданим КВЕДом 68.20. Ми пересвідчились, що дані в реєстрі ДПС оновились і підприємець може надавати послуги з оренди власного приміщення.
Крок 3. Створення та укладання договору оренди
Укладання договору оренди – це не просто формальність, а юридичний інструмент, який захищає права як орендодавця, так і орендаря. Особливо це важливо для ФОПів з числа власників житла та тих, хто працює офіційно. Уклавши договір, ви отримуєте можливість зафіксувати всі важливі умови взаємодії з орендарем та певні гарантії їх дотримання.
Створення будь-якого договору варто довіряти юристам, які мають відповідний досвід та знання. Адже документ має бути оснований на нормах українського законодавства з одного боку та відображати всі суттєві умови угоди – з іншого. Якщо договір складено з порушенням закону, він може вважатися недійсним.
А не зафіксувавши в ньому всі необхідні пункти, ви не матимете потім можливості ефективно захистити свої права. Нашому клієнту було запропоновано та розроблено договір про надання в оренду житлового приміщення. Для чого потрібно заключати договір оренди з орендарем?
Договір як можливість зафіксувати всі умови
По-перше, договір – це письмове підтвердження того, що квартира передана в користування на визначених умовах. Без договору у вас немає доказів щодо того:
- хто має право проживати у квартирі;
- скільки орендарі повинні платити;
- за що відповідають орендарі, а за що – власник квартири.
По-друге, договір дає фінансові гарантії, адже у ньому серед інших умов обов’язково фіксуються:
- сума орендної плати;
- спосіб і строки оплати;
- штрафи за затримку.
Це дисциплінує обидві сторони та знижує ризик ситуацій, коли орендарі «забули заплатити», просять почекати ще, дають незрозумілі обіцянки та не виконують взятих на себе обов’язків.
Захист майна та можливості для відшкодування
По-третє, договір – це можливість захистити майно. Договір може містити опис квартири, меблів, техніки, стану. Акт приймання-передачі – окремий додаток – фіксує стан житла на момент передачі його орендарю. Тобто, ви можете написати список та характеристики техніки, яка є в квартирі на момент здачі її в оренду.
Особливо це актуально, якщо здаєте житло з новим ремонтом, обладнане дорогою технікою, якісними меблями. Якщо не фіксувати це все, то в разі псування майна ви нічого потім не доведете. І ми нерідко бачили ситуації, коли через неоформлення договору чи недостатньо детальне прописування в ньому умов орендодавці отримували шкоду, що значно перевищує зароблені на оренді кошти.
Отже, детальна фіксація всіх умов в договорі дозволяє:
- захистити майно, яке є в квартирі;
- уникнути спорів у майбутньому;
- вимагати компенсацію за пошкоджене майно.
Регулювання термінів і умов розірвання угоди
Четверта причина укладати договір на оренду житла – регулювання строків і умов виїзду. Без договору орендар може сказати: «Я нічого не підписував, і взагалі попереджати не зобов’язаний».
А з договором:
- Є строк оренди.
- Є умови розірвання (з попередженням за 30 днів, наприклад).
Повторимо, що договір оренди – це не формальність, а гарантія безпеки. Він дозволяє чітко зафіксувати: хто, що, за скільки і на яких умовах. А в разі будь-яких проблем – лише письмовий договір має юридичну силу і дає можливість захистити вам свої права, за необхідності – навіть у суді.
Крок 4. Отримання оплати офіційно та сплата податків
Після підписання договору оренди наш клієнт щомісяця отримує кошти на свій підприємницький рахунок ФОП за оренду квартири, сплачує податки та звітує перед податковою. Таким чином — отримує дохід офіційно, виконує свої обов’язки перед державою і не має зайвих запитань з боку податкової.
Здавати власну квартиру як ФОП – це цілком законно, зручно і вигідно, якщо правильно оформити всі юридичні моменти. Головне – не залишати адресу квартири як місце реєстрації ФОП, додати КВЕД 68.20, укласти договір оренди та приймати оплату офіційно.
Якщо все оформити грамотно – оренда квартири стає не «головним болем», а легальним джерелом стабільного доходу.
Маєте питання щодо реєстрації чи внесення змін до ФОП, додавання КВЕДів чи створення, укладення договору оренди? Звертайтесь до наших фахівців! Ми допоможемо правильно здійснити будь-які реєстраційні дії, розробимо договір та розкажемо про всі нюанси й тонкощі.
Дзвоніть за номером телефону, який бачите на сайті чи залишайте контакти у вікні зворотного зв’язку і наш менеджер найближчим часом вам зателефонує.
