Юридична адреса ТОВ у 2026 році: які документи на приміщення перевіряє реєстратор з 27 жовтня

З 27 жовтня 2026 року під час реєстрації нової юридичної особи або фактичного переїзду компанії державний реєстратор перевіряє, чи має засновник або сама юридична особа правові підстави користуватися нерухомістю за вказаною адресою. Якщо підтвердити таке право не вдасться, у державній реєстрації можуть відмовити.

Тому самої адреси, листа-згоди власника або формального договору без належного оформлення права користування може бути недостатньо. Розглянемо, кого стосуються нові правила, які документи підготувати та як уникнути відмови.

Що змінилося і на якій підставі

Нові вимоги передбачені Законом України від 14.10.2026 № 5020-IX «Про оцінку майна». Хоча основна частина цього закону вводиться в дію через 18 місяців, окремі зміни до Закону України № 755-IV про державну реєстрацію юридичних осіб набрали чинності раніше – 27 жовтня 2026 року.

Зміни внесено до статей 6, 17 та 28 Закону № 755-IV. Реєстратор зобов’язаний перевірити правові підстави користування нерухомістю під час:

• державної реєстрації створення юридичної особи;
• державної реєстрації змін до відомостей про юридичну особу у зв’язку зі зміною її місцезнаходження.

У частині першій статті 28 Закону № 755-IV з’явилася нова підстава для відмови – пункт 131. Реєстратор відмовляє, якщо з поданих документів або відомостей, отриманих у передбаченому законом порядку, не вдалося встановити правові підстави користування нерухомим майном за заявленою адресою.

Кого стосуються нові правила

Вимоги поширюються на:

1. Засновників нових юридичних осіб – під час реєстрації ТОВ, громадської організації, благодійного фонду та інших юридичних осіб.
2. Чинні компанії – якщо вони фактично переїжджають і змінюють місцезнаходження в ЄДР.
3. Державних реєстраторів і нотаріусів – вони проводять перевірку прав на нерухомість під час відповідних реєстраційних дій.

Виняток передбачений для реєстраційних дій щодо державних органів та органів місцевого самоврядування. ФОП нові вимоги не стосуються: вони запроваджені для перевірки місцезнаходження саме юридичних осіб.

Компаніям, які не змінюють фактичне місцезнаходження, повторно підтверджувати право на приміщення лише через набрання чинності новими правилами не потрібно.

Що саме перевіряє державний реєстратор

Порядок перевірки залежить від того, чи створюється нова компанія, чи змінює адресу вже зареєстрована юридична особа.

Під час створення юридичної особи

Реєстратор перевіряє, чи має засновник або хоча б один із засновників правові підстави користуватися нерухомістю за адресою майбутньої компанії. Це пояснюється тим, що на момент створення юридична особа ще не існує і не може самостійно бути стороною договору оренди. Тому право на приміщення має бути у засновника.

Під час зміни місцезнаходження

У цьому випадку право користування новим приміщенням має бути безпосередньо у юридичної особи, яка змінює адресу. Наприклад, якщо офіс орендує засновник як фізична особа, а ТОВ планує зареєструватися за цією адресою, такого договору недостатньо для підтвердження права користування приміщенням самою компанією. Потрібно належно оформити правові підстави саме для юридичної особи.

Які документи на приміщення підготувати

Спосіб підтвердження залежить від підстави користування нерухомістю.

Якщо право користування зареєстроване в Державному реєстрі речових прав, реєстратор перевіряє його за даними реєстру. Якщо підставою є договір, який не потребує нотаріального посвідчення, перевірка проводиться за договором і відомостями реєстру про право власності наймодавця або позичкодавця.

Особливості договору найму

Майте на увазі, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п’яти років.

Недостатньо мати договір оренди – потрібно, щоб особа, яка передає приміщення в користування, мала підтверджене право власності на нього. Якщо право власності оформлене за старими документами, але відомостей про нього немає в електронному Державному реєстрі речових прав, це може ускладнити перевірку. У такому разі варто заздалегідь з’ясувати можливість внесення відповідних відомостей до реєстру.

Якщо приміщення передається в суборенду, перевірте весь ланцюжок прав: основний договір оренди, договір суборенди та наявність згоди власника, якщо вона передбачена договором або законом.

Що перевірити в договорі оренди

Щоб не отримати відмову через недоліки документів, перед поданням перевірте:

• Адресу об’єкта – вона має відповідати адресі, яку зазначають для реєстрації, зокрема щодо будинку та приміщення.
• Сторони договору – при створенні юридичної особи наймачем має бути засновник, а при зміні місцезнаходження – сама компанія.
• Строк дії – договір має бути чинним на момент проведення реєстраційної дії.
• Відомості про власника – вони мають відповідати даним Державного реєстру речових прав.
• Право на суборенду – якщо приміщення передається в піднайм, перевірте умови основного договору та необхідність згоди власника.

Коли повторно підтверджувати право на приміщення не потрібно

Не кожна зміна адреси в ЄДР означає переїзд компанії. За роз’ясненням Мін’юсту, обов’язкова перевірка права користування нерухомістю потрібна, коли фактично змінюється об’єкт, у якому розташований офіс або ведеться діяльність.

Тому подавати документи на приміщення повторно не потрібно, якщо зміни пов’язані лише з:

• перейменуванням населеного пункту;
• перейменуванням вулиці або іншого об’єкта топоніміки;
• зміною нумерації будівлі чи її складових, зокрема приміщення.

У таких випадках компанія залишається в тому самому об’єкті нерухомості, а змінюються лише його адресні дані.

Чи можна й надалі користуватися юридичною адресою від посередника

Так, але важливо розрізняти реальне надання приміщення в користування та формальний продаж адреси. Якщо посередник пропонує юридичну адресу, перевірте:

1. Чи визначено конкретний об’єкт нерухомості, а не лише адресу будівлі.
2. Чи має власник зареєстроване право власності на цей об’єкт.
3. Чи укладається належний договір оренди, суборенди або позички.
4. Чи має право посередник передавати приміщення в користування, якщо він не є власником.
5. Чи відповідає договір вимогам до сторін залежно від того, реєструється нова компанія чи змінюється адреса чинної.

Самого листа-згоди, поштового обслуговування або договору без чітко визначеного об’єкта нерухомості недостатньо, щоб замінити передбачену законом правову підставу користування.

Крім того, відповідно до статті 93 Цивільного кодексу України місцезнаходження юридичної особи – це фактичне місце ведення діяльності або розташування офісу, з якого здійснюється щоденне управління компанією. Тому адреса в ЄДР має відповідати реальному місцю управління чи розташування офісу, а не бути суто формальною.

Покроково: як зареєструвати ТОВ або змінити його адресу

Щоб зменшити ризик відмови, підготуйте документи до звернення до реєстратора:

1. Визначте приміщення. Переконайтеся, що його адреса відповідає майбутньому місцезнаходженню компанії.
2. Перевірте право власності. З’ясуйте, чи зареєстроване право власника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
3. Оформіть право користування. При створенні ТОВ договір укладає засновник; при зміні місцезнаходження чинної компанії – сама юридична особа. Якщо право користування вже зареєстроване, перевірте актуальність запису.
4. Підготуйте договір для подання. Якщо право підтверджується договором, який не потребує нотаріального посвідчення, підготуйте його належним чином оформлений примірник. Для електронного подання врахуйте вимоги відповідного сервісу до формату документів і засвідчення копій.
5. Подайте реєстраційний пакет. Додайте документи, передбачені для конкретної реєстраційної дії: рішення засновників, заяву, установчі документи – за потреби, а також підтвердження права користування приміщенням у випадках, коли воно необхідне.
6. Перевірте результат у ЄДР. Якщо реєстратор відмовив, вивчіть зазначену підставу, усуньте недоліки та подайте документи повторно.

Чим ризикує бізнес, якщо не підтвердити право на приміщення

Основний безпосередній ризик – відмова в державній реєстрації на підставі пункту 131 частини першої статті 28 Закону № 755-IV.

Для бізнесу це означає:

• затримку створення компанії або оформлення переїзду;
• повторну підготовку та подання документів;
• додаткові витрати, якщо за відповідну реєстраційну дію передбачено адміністративний збір;
• затримку відкриття рахунку, укладення договорів та інших процесів, для яких потрібні актуальні відомості про компанію в ЄДР.

Щоб не витрачати час на повторні подання та з’ясування прав на нерухомість, варто перевірити документи ще до реєстраційної дії. Фахівці Monefy допоможуть зареєструвати ТОВ або змінити його місцезнаходження, перевірити пакет документів і після реєстрації організувати бухгалтерський супровід ТОВ. Звертайтесь!

Популярні запитання про перевірку місцезнаходження ТОВ

Чи потрібно чинним ТОВ підтверджувати юридичну адресу після 27 жовтня 2026 року?

Ні, якщо компанія не змінює фактичне місцезнаходження. Нова перевірка проводиться під час реєстрації створення юридичної особи або фактичного переїзду до іншого об’єкта нерухомості.

Чи можна зареєструвати ТОВ за домашньою адресою засновника?

Можливість залежить від того, чи має засновник належне право користування відповідним житлом і чи може підтвердити його в установленому порядку. Якщо житло належить іншій особі, потрібно оформити правову підставу користування, наприклад договір найму або позички. Для спільної власності також слід врахувати загальні правила користування спільним майном.

Які документи потрібні для реєстрації ТОВ за орендованою адресою?

Якщо право користування не зареєстроване в Державному реєстрі речових прав і договір не потребує нотаріального посвідчення, подають договір найму, піднайму або позички. Реєстратор також перевіряє за реєстром право власності наймодавця або позичкодавця.

Чи потрібна згода власника приміщення на реєстрацію ТОВ за адресою оренди?

Окрема згода не є універсальною самостійною вимогою нової норми: право користування підтверджується належною правовою підставою. Однак потрібно перевірити умови договору та загальні правила передачі майна в оренду або суборенду.

Чи стосуються нові правила ФОП?

Ні. Перевірка, запроваджена Законом № 5020-IX, стосується місцезнаходження юридичних осіб під час їх створення або фактичної зміни адреси. Вона не поширюється на державну реєстрацію ФОП.